El fuerte crecimiento de las plataformas digitales para rentas de corta estancia ha provocado que en muchas ciudades de todo el mundo se presenten propuestas para regular su operación y funcionamiento, por considerar, entre otras razones, que afecta la oferta de vivienda disponible para la población local y produce cambios no deseados en algunas zonas de la ciudad. Asimismo, la industria hotelera se queja de que constituye una competencia desleal, al no cumplir con las normas legales, las obligaciones fiscales  y los reglamentos y licencias de funcionamiento,  las cuales los hoteles están obligados a cumplir.

La necesidad de contar con una regulación clara e integral  de las plataformas digitales de renta vacacionales ha sido un tema frecuente en la CDMX, por la importancia que representa en la  oferta de alojamiento. Tan solo Airbnb,  participa con el 10% de la oferta de cuartos de la ciudad.

Recientemente se ha presentado dos iniciativas para normar su funcionamiento, mismas que se resumen a continuación.

El pasado 26 de octubre, se presentó en el Congreso de la Ciudad de México una iniciativa que busca regular las rentas de vivienda de corta estancia para turistas. La propuesta fue presentada por el Dip. Jesús Sesma Suárez, Coordinador de la Alianza Parlamentaria Verde Juntos por la Ciudad de México, la iniciativapropone que se reformen y adicionen diversas disposiciones de las siguientes leyes:

• Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Distrito Federal
• Código Fiscal de la Ciudad de México
• Código Civil para el Distrito Federal
• Ley de Turismo del Distrito Federal
• Expedición de la Norma General de Ordenación Número 30 de la Ley de Desarrollo Urbano del Distrito Federal

Dicha propuesta se apoya en lo que han hecho otros países como Japón, España, Francia, Colombia y Estados Unidos:

• En Japón, desde el año 2018, tiene regulado el hospedaje de corta duración a través de diversas reformas a la Ley de Hoteles y Posadas, incorporando el uso de vivienda privadas como alojamiento turístico. Con la regulación de este tipo de hospedajes, por ejemplo, la Ciudad de Kioto ha señalado que solo permitirá alquileres en áreas residenciales entre mediados de enero y mediados de marzo, la temporada más baja del año. Adicionalmente, se establecieron medidas de seguridad como un sistema de registro ante las autoridades, la obligación de que se alquile el inmueble durante al menos una semana; y notificar a los vecinos y a los bomberos.

• El caso de España, en ciudades como Barcelona, la principal problemática es que el precio de los alquileres se ha llegado a incrementar en un 67 por ciento debido a la presencia de pisos turísticos que disminuyen la oferta de alquiler tradicional. En la actualidad, solamente se permite el alquiler de viviendas de corta estancia en las plantas bajas o lonjas con acceso propio y edificadas después de 1996, además de requerirse un registro ante las autoridades de la comunidad.

• En Paris, Francia, se crearon normas urbanas por parte del ayuntamiento para restringir el alquiler de vivienda a máximo 120 días del año y en caso de que las propiedades, fueran pisos o casas, superaran dicha cantidad, deberían acondicionarse con un uso turístico, darse de alta en el registro de viviendas y realizar el pago de impuestos correspondientes.

• En Colombia, se reformó la Ley de Turismo con el objeto de establecer nuevas reglas para la operación de las plataformas digitales, como pagos fiscales y la inclusión en el Registro Nacional de Turismo de las viviendas que se ocupen con estos fines.

• En Estados Unidos, las autoridades de Dallas Texas realizaron modificaciones legales y a los bandos urbanos para establecer restricciones respecto a la temporalidad para la renta de viviendas de corta estancia, así como reglas de urbanidad que debían seguir quienes rentan sus viviendas para estos fines (como estar presentes en todo momento) y, en caso de incumplimiento, sanciones económicas.  En Nueva York entró en vigor, en septiembre de 2023, la Ley de Alquileres de Nueva York, que pretende, entre otras cuestiones, que 7,500 unidades que ya están dedicadas al negocio de renta a viajeros y turistas soliciten una licencia, además de que los anfitriones se deben registrar en la Oficina de Ejecución Especial (OSE, por sus siglas en inglés) de la alcaldía de Nueva York.

La iniciativa presentada comprende modificaciones a las siguientes leyes:

Reformas a la Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Distrito Federal con el objetivo de: establecer la obligación de contar con la autorización de la Asamblea General de Condóminos para poder llevar a cabo la renta de vivienda de corta estancia con fines turísticos, así como de la limitación de utilizar la totalidad de las viviendas constituidas en régimen condominal para rentas de los mismos fines. La propuesta establece entre otros temas:

• Que los propietarios y poseedores podrán arrendar a turistas una porción de su vivienda para estancias cortas, siempre que estén presentes y que la suma de estos arrendamientos no sea mayor a 90 días por año.

• Además de prohibir este arrendamiento en la totalidad de las viviendas.

• La escritura del Condominio deberá mencionar la posibilidad o no, de que se pueda destinar hasta el 20 por ciento de las viviendas para estos arrendamientos y no se podrán rentar las viviendas si se cuenta con adeudos en las cuotas de mantenimiento.

• La asamblea general de condominos deberá autorizar y podrá revocar las autorizaciones para el arrendamiento de vivienda de corta estancia para turistas.

Reformas al Código Fiscal de la Ciudad de México con el objetivo de: establecer el pago de aprovechamientos para las plataformas digitales que sirven como intermediarios en la realización de actividades de renta de viviendas de corta estancia para turistas para que dichos aprovechamientos se destinen al mantenimiento y mejoramiento de vialidades y servicios públicos de seguridad y rescate, de limpia, de alumbrado, de suministro de agua potable, drenaje y alcantarillado. La propuesta establece entre otros temas:

• Que las plataformas digitales paguen una cuota del 4 por ciento sobre el total de las comisiones o tarifas que cobren por cada renta por concepto de aprovechamientos.

• Por el registro anual en la plataforma de renta de vivienda de corta estancia para turistas, ante la Secretaría de Turismo se pagarán derechos por el equivalente al 1% del valor catastral del inmueble.

• Reformas al Código Civil para el Distrito Federal con el objeto de: regular el arrendamiento de “vivienda de corta estancia para turistas” mediante el establecimiento de la obligación de la realización de contratos específicos en la materia. La propuesta establece entre otros temas:

• Queda prohibido el arrendamiento de corta estancia para turistas en la totalidad de las viviendas.

• Para llevar a cabo el arrendamiento de corta estancia para turistas se deberá contar con el registro correspondiente ante las autoridades de Turismo de la ciudad, siempre y cuando los Programas de Ordenamiento Territorial de las Alcaldías contemplen dicha actividad.

Reformas a la Ley de Turismo del Distrito Federal con el objeto de: reconocer la renta de vivienda de corta estancia para turistas como actividad turística en la ciudad de México, estableciendo derechos y obligaciones los propietarios o poseedores de dichas viviendas de contar con un registro previo ante las autoridades correspondientes y los vecinos, todo con el objeto de velar por la seguridad e imagen urbana y zonal de las colonias, barrios y pueblos de la Ciudad de México. La propuesta establece entre otros temas:

• Crear la figura de vivienda de corta estancia para turistas.

• Queda prohibida la renta de viviendas de corta estancia para turistas en aquellos espacios no autorizados por las actividades relacionadas con la zonificación que se establecen en los Programas de las Alcaldías de Ordenamiento Territorial de la Ciudad de México.

• Se propone crear una plataforma para el registro de estas viviendas que se ubiquen en las zonas permitidas por los Programas de Ordenamiento Territorial.

Expedición de la Norma General de Ordenación Número 30 de la Ley de Desarrollo Urbano del Distrito Federal, con el objeto de que el ordenamiento territorial de la Ciudad contemple el arrendamiento de vivienda de corta estancia para turistas y para que esta actividad se realice de conformidad con la regulación propuesta.

El pasado 13 de noviembre, el Gobierno de la Ciudad de México presentó a los medios de comunicación la Propuesta de Regulación para las Plataformas Digitales de Servicios de Alojamiento que será enviada al Congreso de la Ciudad para su discusión.

La propuesta está encaminada a reformar la Ley de Turismo del Distrito Federal, que busca garantizar la seguridad del turista sin importar donde decida hospedarse, además de reconocer a las plataformas digitales como nuevos actores del sector turístico y buscar el bienestar de las comunidades locales.

Los objetivos específicos de la propuesta son:

• Comenzar a regular el sector de oferta de inmuebles de uso habitacional para uso turístico a través de plataformas digitales.
• Contar por primera vez con un padrón actualizado y confiable de la oferta y demanda de este sector en la Ciudad de México.
• Dar certidumbre jurídica tanto a los que ofertan como a quienes usan estos servicios.
• Crear seguridad y calidad en la oferta de estos servicios.
• Eliminar la existencia de hoteles sin permiso de operación y que no cumplen la normatividad aplicable.
• Incrementar la oferta de vivienda de mediano y largo plazo para los habitantes de la Ciudad de México.
• Evitar la mercantilización masiva de inmuebles de uso habitacional para la renta en plataformas digitales.
• Proporcionar a los vecinos información para conocer qué inmuebles son ocupados para servicios turísticos mediante plataformas digitales.
• Sentar las bases para una futura regulación del sector basada en evidencia.

La propuesta incluye las obligaciones que deben cumplir los anfitrones, entre otras:

1. Inscribirse en el Padrón de Anfitriones.
2. Informar semestralmente la ocupación del inmueble ante la Secretaría de Turismo de la Ciudad de México.
3. Informar a los vecinos inmediatos sobre el uso turístico de los inmuebles ofertados.
4. Cumplir con las obligaciones en materia fiscal y de contribuciones establecidas en la normativa en la materia.
5. Contar con instalaciones seguras atendiendo la normatividad en las materias sanitaria y de gestión integral de riesgos y protección civil, para el uso de los turistas.

Para las plataformas se señalan alguna s obligaciones como:

1. Registrarse en el Padrón de Plataformas Tecnológicas autorizadas para operar en la Ciudad de México.
2. Requerir a los Anfitriones la constancia y el folio de registro en el Padrón de Anfitriones al habilitar un espacio dentro de la plataforma digital para incluirlos, así como la constancia del mismo.
3. Cumplir con las obligaciones en materia fiscal establecidas en la normatividad en la materia.
4. Proporcionar semestralmente a la Secretaría de Turismo local, un reporte de la ocupación de los inmuebles de cada uno de los anfitriones que tienen registrados.

Hoteles y moteles con permiso de operación debidamente registrado y vigente en la Ciudad de México, podrán ofertar también sus servicios mediante plataformas tecnológicas, cumpliendo la normatividad aplicable.

Asimismo se establecen algunas consideraciones adicionales, entre otras:

1. La vigencia del registro es por un año y deberá renovarse dentro de los 30 días naturales previos a su expiración.
2. No se permitirá la inscripción en el padrón de más de tres casas, departamentos o habitaciones por anfitrión.
3. Para el registro en el padrón de anfitriones deberá realizar el pago de derechos que se determine en la normatividad aplicable. Los dos primeros inmuebles estarán exentos y se cobrará el derecho solo en caso de contar con tres inmuebles registrados.
4. En caso de que la ocupación del o los inmuebles registrados por el anfitrión, sea mayor del 70% de las noches del año, se negará refrendo en el padrón.

Derivado del análisis de la iniciativas y  con base en la experiencia que comienza a presentar la Ciudad de Nueva York ante la aprobación de la llamada Ley de Registro de Alquileres a Corto Plazo, que entró en vigor el pasado 5 de septiembre, se mencionan a continuación las siguientes consideraciones sobre el tema, ya que hay que actuar con cautela y no imponer restricciones que sean tan estrictas que conduzcan a un mercado más difícil de regular, fiscalizar y de dar seguimiento. En lugares en que se ha instrumentado una regulación muy restrictiva se ha observado:

• Surgimiento de un mercado negro. Restricciones tan fuertes como las que se están proponiendo en la primera iniciativa puede llevar a problemas de otro tipo como el surgimiento de un mercado negro menos regulado. Según Restore Homeowner Autonomy and Rights (RHOAR), grupo de propietarios de viviendas unifamiliares y bifamiliares de los cinco distritos de la ciudad de Nueva York, señala que la gente está publicando alquileres a corto plazo en las redes sociales y plataformas menos conocidas. La gente utiliza sitios como Craigslist, Facebook, Houfy y otros, donde pueden buscar huéspedes o lugares para reservar sin los controles y contrapesos de plataformas de reserva como Airbnb.

• Aumento de las tarifas de hotel.  Ante la entrada en vigor de la citada ley, también llamada Ley Local 18 en Nueva York, pocos son los que han podido obtener permiso para continuar operando, menos del 2% de alquileres a corto plazo en la ciudad, por lo que se espera que los precios de los hoteles aumenten con una mayor demanda. De acuerdo con información de Trivago al 31 octubre, hubo un aumento interanual del 9.92% en la tarifa diaria de una habitación doble estándar.

• Persistencia de problema.  Según el portal especializado en viajes View from the Wing,cuando se hace que un producto o servicio sea ilegal, no significa que desaparezca, simplemente ya no es legal, como ejemplo señala los problemas de drogas y prostitución. Lo anterior, puede derivar en estafas tanto por parte de anfitriones como de inquilinos y Nueva York no habrá resuelto sus problemas de alojamiento.

A juicio de GEMES, el camino no es la expedición de disposiciones legales y normativas que provoquen que la actividad de rentas vacacionales se “sumerja” y sea más complejo su seguimiento, regulación y fiscalización, dificultando que se pueda establecer condiciones de “piso parejo” para toda la industria.

Impulsadas por las nuevas tecnologás de información y comunicación y los adelantos en la inteligencia artificial, las plataformas digitales de rentas vacacionales son una realidad con la que es necesario convivir y adaptarse a la misma. Asimismo, hay que valrar que el consumidor resulta beneficiado al contar con mayores opciones y oportunidades de elegir el tipo de alojamiento que le resulte más conveniente.

Hay que considerar, también, que las plataformas digitales de renta de corta estancia, complementan la oferta de alojamiento de un destino turístico y satisfacen los requerimientos de un conjunto de consumidores que buscan alternativas para el alojamiento.

Lo anterior no significa que se debe dejar en total libertad de acción a las plataformas digitales, sino que es necesaria una regulación que proporcione certidumbre y  normas claras para todos los participantes en los servicios de alojamiento temporal. Asimismo, se debe proteger el entorno social en el cual operan a fin de evitar la destrucción de zonas residenciales o su transformación desordenada en perjuicio de los habitantes de las mismas.

Es importante evitar la competencia desleal que se presenta al no tener que cumplir las plataformas digitales con las mismas regulaciones administrativas y obligaciones fiscales que los hoteles que trabajn en la formalidad.

De igual manera, se considera conveniente analizar las experiencias y resultados internacionales, en aquellos destinos que han instrumentado medidas de esta naturaleza, a fin de evitar cometer los mismos errores, sobre todo en la creación de un mercado negro y de multiplicar los casos de ilegalidad en este tipo de operaciones.

En la estrategia a instrumentar debe considerarse atender el problema de construir o convertir edificios en establecimientos semi-hoteleros, que son los que representan la mayor competencia desleal para la hotelería.